Épületdiagnosztikai tapasztalatok, nem csak az Őrségben.

2019. ápr 03. | Kékedi János

Kevés kivételtől eltekintve a mai magyar építészetre a hatásvadász építészet a jellemző, amelyet többnyire haladó, trendi vagy öko-építészetnek adnak el. Ha már az építészek is ezt a szintet verdesik, mint az építőipari szakma krémje, akkor a szakmunka megvalósítása szintjén mi lehet? Műszaki ellenőrként találkozom ezzel a problémával, de ezzel majd egy másik alkalommal foglalkoznék.

Az épületek jellege és a kivitelezésének minősége okán az átadott épületek sokszor csalódást okoznak a szép és jó benyomást keltő ingatlanhirdetési képek látványát követő megtekintés után. Akár egy látványpékség, ellenállhatatlan vágy a kirakatban látottak alapján, aztán az első falat után jön a nagy csalódás. Az építőipar szakma szereplői sokszor nincsenek tisztában azzal, hogy a szerződésükkel összefüggésben felelősek az épületek egészéért, akár kivitelezők, felelős műszaki vezetők vagy műszaki ellenőrök. Felelősek a szabálytalanságok felismeréséért, a jogszabályba ütköző megrendelői utasítások megtagadásáért. Sajnos a házépítés nálunk Magyarországon olyan mint a foci, mindenki „ért” hozzá. Ettől aztán a lakás és családi ház állományunk olyan, amilyen.

A magyarországi építési szabályok nem új keletűek, építési naplót nem 2013 – tól kell vezetni, előtte is kellett papíralapon, 2013-tól annyi változott, hogy elektronikus úton kell eleget tenni a kötelezettségnek és most ezt elvileg nem lehet elbliccelni. Tejesen mindegy 8 vagy 20 éve épített épületről kérek dokumentációt és építési naplót, az esetek túlnyomó részében tervet is ritkán, építési naplót pedig egyáltalán nem is tudnak mutatni. Innen már nem nehéz levonni a kézenfekvő következtetéseket. Ha volt is szakember az építkezésen a szabályokkal és előírásokkal nem törődött, ha egyáltalán volt azokról tudomása. „Nem szoktunk olyat csinálni”, mondják. Persze ezek hiányában még a megvalósított épület lehetne tökéletes, hisz az elkészült munka minőségét nem az határozza meg, hogy mennyire követték a bürokrácia előírásait. Természetesen a 19. század és a 20. század második feléig épített épületekre ne is keressünk dokumentációkat. Ezeknél nincs is szükség, mert ha nem lett még felújítva, akkor azt kapjuk amit látunk. Többnyire elavult épületek amik teljes felújítást igénylő beruházást igényelnek.

Függetlenül földrajzi elhelyezkedésétől. Teljesen mindegy, hogy hol végzek épületdiagnosztikát a hiányosságok mindenhol hasonló okokra vezethetők vissza. A legtöbb problémával a felújított és az utóbbi 30 évben építettek körében találkozunk. A probléma gyökere többnyire a kivitelezők és megrendelők közös együttműködéséből adódik. Az építtetők a legolcsóbb megoldást keresik. A legolcsóbb „mesterek” többnyire nem rendelkeznek azzal a felkészültséggel amit egy adott feladat elvégzése megkívánna. Sem szakmai tudásuk, sem tárgyi eszközök tekintetében. A legtöbb kivitelezőnek nincs képesítése felelős műszaki vezetésre, pedig ezt már egy egyszerű mestervizsga is lehetővé tenné. Az építőanyag gyártók rendszeresen jelennek meg új építőanyagokkal, folyamatosan jelennek meg új technológiák amik napi szintű tájékozottságot igényelne. Az építtetők pedig, tapasztalatom szerint a legolcsóbb vállalkozót keresik. Tőlem még soha senki nem kérdezte meg, hogy mennyire vagyok felkészülve egy feladat elvégzésére, csak árajánlatot kérnek. Ezzel akár borítékolhatjuk a végeredményt, mert a tudatlanság a hozzá nem értéssel együtt jót nem eredményezhet. Persze nincs olyan építtető aki ezt az adott pillanatban érzékelné. Egy lakóépület elkészítéséhez 8-12 szakma összehangolt tevékenységét kell megszervezni. Az eredmény csak évekkel később /7-8 év/ a konszolidációs időszak végére derül ki. Ha ilyen korban lévő hibátlan épülettel rendelkezünk akkor jó munkát végeztünk.

Ingatlandiagnosztikai megbízásaim minden esetben ingatlan vásárlók részéről származott.

A következő épülethibákkal találkoztam:

– Érintetlen eredeti állapotú épületek: Kiváló szerkezeti állapottól a lerobbantig minden előfordult. Alapokkal rendelkező vagy alap nélküli. Funkciójában a mai kor igényeinek nem megfelelő. Szinte kivétel nélkül felnedvesedett alap és falszerkezetek. Teljes épületgépészet hiánya. Elavult elektromos hálózat. Az átalakítási, felújítási munkák magas ára jellemző, ha a lehető legjobb megoldásokra törekszünk. Magas szintű szakmai tudást igényel az eredményes felújítás. Sajnálatos módon ez utóbbi tekintetében követik el a legtöbb rossz döntést.

– Felújított épületek: Eladásra felkészítve, kizárólag látványjavítás, látszólag tetszetős küllem. Felületes laikus számára észrevehetetlen munkarészek elhagyása, amik néhány évvel később hibaként jelentkeznek. Saját részre felújított ingatlan, de néhány évvel a felújítást követően derülnek ki a hiányosságok. A tulajdonos szabadulni akar a problémáktól. Vagy megpróbálkoznak az elfedéssel vagy azzal sem.

– Közelmúltban építették: Házilagos építkezéstől a generálkivitelezős kivitelezésen keresztül mindenféle megvalósítás lehetséges. A legtöbb hiba a házilagos, láthatóan „barkácsolt” munkák eredményeire vezethető vissza. Az építkezés folyamata nincs dokumentálva. Látszólag jó állapotról tanúskodnak, de az alaposabb szemrevételezés és műszeres vizsgálat árulkodik. Repedések akár vízszintes (!) is. Használati és csapadékvíz okozta nedvesedések. Hőhidak okozta elváltozások nyílászárókon, padlásterekben, födémekben, határolószerkezeteken. Hibásan működő gépészeti rendszerek. Kezeletlen ácsszerkezetek. Magas energiafelhasználás.

A diagnosztizált épületeknél a feltárt épülethibák miatt az ügyfeleim elálltak a vásárlástól. Nagyobbik részük már előzetesen megtekintette a megvásárolni óhajtott ingatlant, de újdonságnak számítottak részükre az általam megvilágítottak.

Tetszett a cikk? Ossza meg mással is!

Ezeket is érdemes elolvasni

Az igényes lakóház ismérvei, saját vélemény.

2018. feb 23. | Kékedi János

Minden építtetőben felmerül a kérdés, milyen házat építsen. Azt a látszólag egyszerű kérdést teszik fel, hogy hogyan döntse el, milyen egy jó családi ház, hiszen olyan sokféle épül, formaviláguk, arányuk , anyaghasználatuk annyira eltérő.

Tovább...

Őrség népi építészetének öröksége, hagyománya.

2017. dec 15. | Kékedi János

A mai napig nagyrészt érintetlenül örököltük meg az őrségi tájat, építészeti és tárgyi eszközöket, amik viszont többnyire elkülönítetten, védetten mutatkoznak meg a nagyközönség számára. A tárgyi örökség, csupán az idegenforgalmi, turisztikai látványossági célokat szolgálja.

Tovább...

Őrségben építkezne? Őrségben felújítana? Őrségi ingatlant vásárolna? Tanácsra szorul? Ez a blog erről szól.

2017. nov 22. | Kékedi János

Egy építkezés, legyen az új vagy meglévő épületen, lehetőség arra, hogy megvalósuljanak az álmok, hogy létrejöjjön az az otthon, amelyik hosszú időn keresztül a családtagok közös élete színteréül, a mindennapok helyszínéül szolgáljon, legyen az Őrségben vagy bárhol. Ez lehetne a cél egy ingatlan vásárlása esetén is.

Tovább...

Legyen képben

Kövessen minket a közösségi médiákban, hogy mindig értesüljön a legfrissebb híreinkről